A 27/ 物業投資專家/ 張珀鳴
#銀主盤有暗湧 執平貨有竅門
新型肺炎疫情肆虐，多個國家經濟受創，4月尾全球感染人數已經超過250萬，病毒擴散導致各國經濟停擺，香港受影響程度幸不及歐美，但本地失業率上升，不少實力較薄的業主欲出貨吐現，也因市況不明而未能成事，只有選擇舉手投降、破產、或將物業退回銀行，市場上又出現不少銀主盤。
不少投資者在這時候想執平貨，戴着口罩、不懼疫情出席物業拍賣會，會上投標物包羅萬有，除住宅物業外，也有商廈、車位、細舖、商場舖、半契樓、欠契樓、潛建樓、工廈甚至凶宅，但是此時候想執平貨，筆者要提醒大家注意一些細節。
#參與物業拍賣 五點留意
一 住宅物業是否存在租約。部份銀主盤可能連租約出售，如買入則被視為非自用住宅物業申請按揭，首次置業人士，需注意按揭成數上限只有五成；有按揭負擔之申請人，按揭成數則降至四成。此外，交樓後也有可能存在租客不走、不按時交租或因市況逆轉要求減租等問題。
二 凶宅及無契樓或估價不足。凶宅及「無契樓」亦是拍賣場上常見的另類物業，雖然較正當單位市價折讓不少，但買家需有心理準備銀行估值不足，甚至部份銀行不願意承按。
三 需預留資金裝修。由於銀行收回單位至委託拍賣行，過程一般由半年至一年不等，銀主盤由於長時間丟空，單位內缺乏生氣，銀行往往又不肯花錢把單位裝修一下，單位狀態無可避免會較一般市場個別業主招售的差，注意如滲漏、牆身和水電接駁等，新買家難免要多預留裝修費用。
四 小心氣氛影響合理出價。裁員潮以及倒閉潮催生銀主盤，拍賣場成執平貨地方最佳選擇，往往拍賣行會以嚴峻市況為賣點營造超低市價開賣氣氛，及特別小心拍賣場上會有「假手」舉手競投，帶動拍賣氣氛推高拍賣價，準買家在拍賣會開始前應較早提前到達，審視場地，競投期間更應保持清醒，不好受氣氛所帶動，出價量力而為。
五 成交期沒有決定權。與一般二手樓交易不同，買家不能與賣家商量成交日期，均由承按之銀行決定，一般成交期為45天。買家申請按揭時要注意時間，最好在拍賣會前有充足準備，預留較多時間讓銀行審批。
#經濟差 激發入市熱潮
農曆新年與肺炎疫情累積已久之購買力，近日漸被釋放，使拍賣場內成交明顯增多。目前市場上的銀主盤大約有60至70個，相較2003年沙士期間過千個銀主盤，仍然有頗大距離。但隨裁員潮和斷供潮出現，相信將催生出更多銀主盤源，必激發新一輪入市浪潮。
