A 25/ 物業投資專家/ 張珀鳴
#定息按揭計劃 識財技幫到你
2020至2021年度財政預算案中，財政司司長陳茂波提出「定息按揭試驗計劃」，為有意置業人士提供更多貸款選擇，減低他們面對利率波動的風險，也有助按揭市場長期穩定發展 。
「定息按揭計劃」終於在5月4日起接受申請，參與新計劃的銀行有渣打、中行、工商、上商、大新、創興及東亞銀行。政府近期或聽到市場聲音，指原訂的年利率(2.75-2.95釐)吸引力有限，所以最近香港按揭證券有限公司將計劃調整，提供私人住宅貸款上限為1,000萬元，10年、15年、20年的年利率分別為2.55%、2.65%、2.75%，申請期至10月31日止。
#重點: 避開壓力測試
借款人可繼續申請長達20至30年的按揭，唯在首10/15或20年定息期完結後，可選擇繼續採用定息按揭，或轉以最優惠利率減2.35厘的浮息續期。重點是按揭證券公司已徵得金融管理局同意，借款人在申請新定息按揭時，因利息固定，所以再無須通過加息3釐的壓力測試，但現行供款與入息比率要求就仍然適用。
相對於浮息按揭，定息方案對一些上會能力「猛猛緊」，或購買較大額之住宅客較為適合，試看最極致的方案，現貸款上限為1,000萬元，即最大購買槓桿為置業或換樓2,000萬元物業，按揭利率為P-2.75%即2.5%，每月總供款額39,512元，而要通過壓力測試申請者月收入需達94,632元。但如改為選用10年定息按揭計劃即2.55%，可免去壓測，即只需月供款額(39,773元)的一倍收入，即79,545元月收入即可獲批，是一批低成數、大額借貸或換樓人士的福音。
#孭樓按業主 救命神丹
但讀者需特別注意，定息方案不能並行於上年10月所推行之高成數按揭計劃，即大家不要幻想，可以在只付一成首期購買800萬元物業時，又想同時透過這定息方案來避過壓測，實際操作上，這是不可行的，因高成數按揭計劃規定需符合加3釐的測試要求!
如市民最近兩年在購買新樓時，選用了發展商提供的「呼吸Plan」輕鬆上會，如能趕及在10月尾前準備好足夠入息證明，皆能透過定息按揭轉按免去壓測要求，供款月薪要求隨時可減少一萬幾千元，如同救命神丹! 筆者相信，該政策雖不是刺激樓價方案，但金融管理局這次也算為這批「呼吸Plan」計劃人士，提供了一次難得的軟着陸好機會。
