P32 招財密碼
潘啟才（Phemey），測量師出身，試過輕輕鬆鬆年薪過百萬，亦試過胼手胝足地創業。後來發覺幫人做成生意最過癮，成功拉攏買賣雙方便穩袋幾百萬，至此「通天經紀」之名便不脛而走。眼光準、膽量大兼且身體力行，搞炒股投資班大賺一筆之餘，亦計劃大搞創業班，矢言教授云云打工仔、待業青年、大學生無本生利，財來八方的本事。
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【標題】物管股仍然當炒
內地的物業管理股近年來受到市場熱烈追捧，如比較早期上市的中海物業（02669）年初至今升幅近七成、過去三年升了逾4.6倍；連帶相關新股也受到熱烈認購，上市後股價普遍有好表現，就以去年年底上市的時代鄰里為例，上市時股份發售價訂為5.15元，公開發售超額認購為9.51倍，國際配售超額為4.55倍，公司除把以發行股數作公開發售及國際配售外，其他股份將按比例全數分派給時代中國的股東。這只看似派散了貨的物管股，經過在低價徘徊幾個月，有心人已慢慢收乾，令這股票近期從低位升了近二倍。
物業管理公司之所以能在近期市況表現出色，主要有下述原因：
一、市場規模大，增長亦快。正所謂做大個蛋糕，大家也有得吃。根據數據顯示，於2018年，中國的住宅面積達到253億平方米，對應美國和日本的分別約148億及45億平方米，中國是美日的1.7倍和5.6倍。而且，中國的房地產規模增長亦快，新盤成交及新開工量遠高於美日等地，預計2030年中國住宅面積將達355億平米，屆時分別將是美日的2.4倍和7.9倍。
以2019年房地產的規模估計，相關物業管理市場規模達到逾8,000億元(人民幣。下同)，而以住宅和商業物業管理費分別平均約2.3元及7元以上，以及未來新落成的物業推算，預計未來3年新增物管市場規模約2,000億元，即2022年超過1.2萬億元。
而且，以上的推算只計及傳統的物業管理收費，還未計相關的增值和社區服務收費。以於去年底上市至今升逾1.3倍的保利物業（06049）為例，其非業主和社區增值服務收入由2016至2018年分別增長75%及1倍；而由2017至2019年，弘陽服務的非業主及社區增值服務收入年複合增長率分別達135.4%及47.7%。
二、有以房地產開發的母公司或關聯公司給予大力支持。內地物管公司大多數也有開發商的母公司或關聯公司作靠山，不少由這些公司分拆上市；而且，物管公司上市後繼續獲得注入新的項目去管理，保持良好的增長情況。近期上市的弘陽服務則有弘陽地產（01996）為關聯企業，而其亦不斷加大第三方的物管項目，未來發展有保證。
三、輕資產經營模式令公司業績容易起飛。正因為物管公司有大靠山，所以在發展的初期及過程之中不用投入很多的資源，形成所謂的輕資產經營模式，在投入的資本及買入的資產較低的基礎上，即相對的利息支出和折舊等較低，形成回報比率及增長情況可較高，令到財務報表的表現也較亮麗。
以時代鄰里為例，和公司規模差不多的多間上市公司作出之統計顯示，2019年物管業的股權及總資產回報率平均數分別為19.1%及8.7%，較其他行業升普遍為高； 後新配股，股價仍能再創新高，由此看來，此股仍有上升空間，而最適合的出手時間，需要等股價回調一下。
