P22股宇有云
劉宇亮 (Jeff)，太平基業證券基金投資經理。擁有股壇實戰經驗超過10年，擅長研究圖表走勢，配合獨特的技術分析指標，融合環球市況基本因素，能精準預測大市走勢及捕捉最佳投資良機。
FB：Jeff Lau Stock
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【標題】大型內房股不受阻於「三條紅線」
在2016年年底的中央經濟工作會議，首次提出「房子是用來住，不是用來炒的」。內地房地產行業一向以高負債來進行擴張，惟融資環境在不同時間隨着政策環境而有所改變，政策背後要防止的是高負債拖垮資金鍊和對金融安全構成威脅，而不是要阻止房地產企業去增長。
今年6月中國銀保監會發文強調「嚴控違規資金流入房地產市場」，到8月央行、住建部研究和落實以「三條紅線」為標準對房地產融資的管理。三條紅線分別是指：1、剔除預收款後的資產負債率大於70%。2、淨負債率大於100%。3、現金短債比小於1倍。
根據房企的情況，分為「紅、橙、黃、綠」四個級別，再實施差異化債務規模管理。綠區為全部合格，相反紅區為不合格，以2019年的數據，處於綠、黃、橙、紅的房企分別佔比31%、32%、13%、24%。即表示六成房企位於綠色及黃色檔，行業整體償債能力較為穩健。而如把最具規模的12家重點房企其中，在全部不過線的「綠檔」房企有四家，分別為保利、中海、華潤、華僑城。
筆者認為，大型國企內房，一向在債務方面較為保守，不會被這「三條紅線」 為難。對行業整體影響方面，小房企難以高槓桿以換來高增長。以內房將陸續公布銷售數據，疫情後銷售有回暖跡象，進入「金九銀十」銷售旺季，投資者要多留意估值低殘的大型內房股。
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