作者：布少明 美聯物業住宅部行政總裁
「空置稅」效用成疑
面對火熱的本地樓市，特區政府暫時仍未見提出針對性的房屋政策。不過，財政司司長陳茂波日前突然一改口風，表示考慮增設「空置稅」。據報道指，司長改變想法的理由是，去年底已落成但仍未售出的私人住宅數目達9,500個，較去年年初顯著上升，故希望設法釋放空置單位。惟筆者對此措施的成效存疑。
反映香港住屋空置情況的最佳數據莫過於「空置率」。據估價署《香港物業報告2017》資料顯示，截至2016年底，現存私樓單位總存量約115.8萬個，空置率為3.8%，涉及43,657伙，空置率極低，反映問題絕非嚴重。即使將9,500個未售出的私人住宅數目達完加到其中，整體空置率亦不會大幅提升。事實上，以現時發展商推盤速度之快，相信這批未售單位距離推售日期已然不遠，可見設立空置稅並無急切的必要，對增加住宅供應的作用亦有限。
二手方面，租金增長強勁的走勢亦展示香港並無嚴重的空置問題。據美聯「租金走勢圖」資料顯示，2月份以實用面積計算的平均呎租報約36.75元，雖然按月輕微回落約0.1%。縱使如此，租金依然穩企歷史次高水平，而本年首兩個月仍錄1.1%升幅，可見租金續於高位橫行。當中，月租15,000元或以下的租務比率由1月份約33%升至2月份約36.6%；箇中原因與月內錄得新近入伙朗屏8號的租務個案有關，而當中不少為月租15,000元或以下。
租金持續高企，固然是樓價延續升勢的結果，同時亦反映租務市場需求熾熱。在強勁的住屋需求之下，實在看不到空置率有任何上升的原因。相較於空置稅，有另一項措施更值得政府研究，亦更受市民所關注，就是筆者及眾多社會人士一直大力提倡的放寬九成按揭門檻。事實上，現時售價400萬元或以下單位已經非常罕有，即是說市民買樓多半需準備兩成或以上首期，無疑增加有意置業者的負擔。
筆者明白，政府深恐一旦放寬按揭會引致樓價飆升，但若九成按揭的問題長期未能解決，亦會推高細價樓的樓價。在只有細價樓可以享受高成數按揭的情況下，置業預算有限的市民唯有一窩蜂的湧向上車屋苑，令上車盤一掃而空的同時，亦帶動細價樓樓價如火箭般節節上升。因此，放寬九成按揭門檻已非應不應該的問題，而是有真正的社會需要，希望政府可儘快正視此問題，助更多有需要的人士上車。
