A P10 先機地產/劉嘉輝
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題目：料金牛年樓市丁財兩旺
送鼠迎牛，樓股展現新氣象！根據歷史數據樓市「逢牛必旺」，過去兩次牛年樓市表現皆優於鼠年。特別是對上的2009年，樓市經歷2008年金融海嘯後火海重生，鑑於「量化寬鬆」措施出現，2009年樓市急速反彈，一手私樓註冊量較2008年勁升約66.2%，金額大幅上升約65.3%；同年二手住宅註冊量按年升約16.3%，金額亦升約12.6%（見圖一）。至於同屬牛年的1997年，樓市成交表現亦較1996年優勝（見圖二）。樓價方面，對上兩次牛年樓價均按年上升，當中2009年比起2008年上升約26.9%，而97年較96年樓價亦錄得19%的升幅。
新盤及二手交投造好
今年「樓市早春」，新盤二手交投兩旺。今年首兩個月新盤銷售量已超越去年同期，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，今年截至2月22日止，新盤已售出約2,386伙，已遠超去年首兩個月1,523伙高出逾56%。
二手方面，隨著農曆新年過後，上周（2月15日至2月21日）全港35個大型屋苑成交量回升至123宗，按周反彈逾九成，重上逾百宗水平，小陽春絕對有力延續至新春之後。
事實上，連同年初「小陽春」提早出現的市況，今年二手表現按年表現活躍。若以今年首8星期（2020年12月28日至2021年2月21日）合計，35個屋苑共錄852宗成交，較去年首8星期（2019年12月30日至2020年2月23日）合計的387宗增加約1.2倍。若以每年首8周計算，更是為近8年同期最旺。
近期新盤銷情熾熱及二手交投暢旺，除反映剛需強勁外，亦反映置業人士對香港樓市的信心。樓市交投暢旺的另一主要原因，是「地王效應」。近期賣地呎價創新高，可見發展商同樣對樓市投下信心一票。新春前夕一二手交投暢旺的同時，賣地再創新高，為樓市再添動力。山頂文輝道9號及11號早前以72.5億元批出，樓面呎價高逾5萬元，創全港住宅官地呎價新高。財團願意以高價投地，反映對豪宅市場極有信心。
除了樓面呎價屢創新高外，住宅官地百億地王亦屢現。農曆新年假期過後，地政總署上周公布屬啓德舊機場跑道區最後一幅住宅地的啓德第4E區2號地皮以102.8億元批出。綜合地政總署資料顯示，以住宅官地計算，連同此幅新晉百億元地王，本港共有16次成交價逾百億元的住宅官地紀錄。近年百億地王更轉趨頻繁，1997年至2016年期間只出現5次，但2017年至今已出現11次紀錄。
2017年至今已出現11次的百億元地王住宅官地中，以啟德區佔最多，共有7幅逾百億住宅地，而除了山頂及九龍塘傳統豪宅地段外，另西九長沙灣及鴨脷洲等地亦上榜。無論是新高呎價或百億地王近年在賣地上不斷湧現，除反映發展商看好豪宅市場外，對上車及換樓市場亦投下信心的一票，對整體樓市的前景亦是有信心的。
預期今年一手及二手將呈現「丁財兩旺」的局面，預期銷售量（丁）及銷售金額（財）齊升。預期2021年首季新盤銷售量有機會錄約5,000宗水平，屆時將創自2019年第3季以來7個季度新高。二手方面，預期今年首季二手成交量料達約1.3萬宗，有力挑戰自2013年以來的9年同期新高水平。
