P 14 15/ 地產先機/ 美聯物業首席分析師劉嘉輝
#金牛年樓市 丁財可兩旺
送鼠迎牛，樓股展現新氣象！根據歷史數據樓市「逢牛必旺」，過去兩次牛年樓市表現皆優於鼠年。特別是對上的2009年，樓市經歷2008年金融海嘯後火海重生，鑑於「量化寬鬆」措施出現，2009年樓市急速反彈，一手私樓註冊量較2008年勁升約66.2%，金額大幅上升約65.3%；同年二手住宅註冊量按年升約16.3%，金額亦升約12.6%(見圖一)。至於同屬牛年的1997年，樓市成交表現亦較1996年優勝(見圖二)。
樓價方面，對上兩次牛年樓價均按年上升，當中2009年比起2008年上升約26.9%，而97年較96年樓價亦錄得19%的升幅。
圖一：09年牛年與08年鼠年一手私樓與二手住宅註冊量額比較
圖二：97年牛年與96年鼠年一手私樓與二手住宅註冊量額比較
#首兩月一二手樓 交投好
今年「樓市早春」，新盤二手交投兩旺。今年首兩個月新盤銷售量已超越去年同期，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，今年截至2月22日止，新盤已售出約2,386伙，已遠超去年首兩個月1,523伙高出逾56%。
二手方面，隨着農曆新年過後，2月15日至21日全港35個大型屋苑成交量回升至123宗，按周反彈逾九成，重上逾百宗水平，小陽春絕對有力延續至新春之後。
事實上，連同年初「小陽春」提早出現的市況，今年二手表現按年表現活躍。若以今年首8星期(2020年12月28日至2021年2月21日)合計，35個屋苑共錄852宗成交，較去年首8星期(2019年12月30日至2020年2月23日)合計的387宗增加約1.2倍。若以每年首8周計算，更是為近8年同期最旺。
近期新盤銷情熾熱及二手交投暢旺，除反映剛需強勁外，亦反映置業人士對香港樓市的信心。樓市交投暢旺的另一主要原因，是「地王效應」。近期賣地呎價創新高，可見發展商同樣對樓市投下信心一票。新春前夕一二手交投暢旺的同時，賣地再創新高，為樓市再添動力。山頂文輝道9號及11號早前以72.5億元批出，樓面呎價高逾5萬元，創全港住宅官地呎價新高。財團願意以高價投地，反映對豪宅市場極有信心。
除了樓面呎價屢創新高外，住宅官地百億地王亦屢現。農曆新年假期過後，地政總署近期公布，屬啓德舊機場跑道區最後一幅住宅地─啓德第4E區2號地皮以102.8億元批出。綜合地政總署資料顯示，以住宅官地計算，連同此幅新晉百億元地王，本港共有16次成交價逾百億元的住宅官地記錄。近年百億地王更轉趨頻繁，1997年至2016年期間只出現五次，但2017年至今已出現11次記錄。
2017年至今已出現11次的百億元地王住宅官地中，以啟德區佔最多，共有七幅逾百億住宅地，而除了山頂及九龍塘傳統豪宅地段外，另西九長沙灣及鴨脷洲等地亦上榜。無論是新高呎價或百億地王，近年在賣地上不斷湧現，除反映發展商看好豪宅市場外，對上車及換樓市場亦投下信心的一票，對整體樓市的前景亦是有信心的。
預期今年一手及二手將呈現「丁財兩旺」的局面，預期銷售量(丁)及銷售金額(財)齊升。預期2021年首季新盤銷售量有機會錄約5,000宗水平，屆時將創自2019年第三季以來七個季度新高。二手方面，預期今年首季二手成交量料達約1.3萬宗，有力挑戰自2013年以來的9年同期新高水平。
表一：2021年(截至2月22日)新盤銷售量與2020年比較
表二：2021年(截至2月22日)二手住宅註冊量與2020年比較
