P29/ 物業投資專家/
#香港業主 長者天下 銀髮話事
一份最新研究報告指出，香港連續十一年又成為全球樓價最難負擔的城市，而溫哥華及悉尼，分別排第二及第三名。香港樓價普遍超過市民收入中位數的二十倍，更誇張的是，這數字遠遠地拋離第二及第三位，即加拿大温哥華的十三倍；澳洲悉尼近十二倍!
國際智庫城市改革研究所的報告指，去年收入下降和樓價上升，導致市民負擔能力惡化，疫情也加劇了貧富差距，很多中低收入的家庭，面臨樓價上升最嚴重的後果，就是他們的生活水平可能會進一步下降。香港人要不吃不喝二十年才買到樓，所以普遍看法樓價「理應」要跌下來! 但問題是這十一年來，樓價越升越有。有關佐證，讀者可從3月份立法會秘書處發出《自置居所對香港社會經濟的影響》的報告看出端倪。
#年輕人置業 難難難
這份《研究簡報》，指出香港樓價於15年內急升近4倍，而自置居所比率由2004年的高位54.3%，下降到去年第四季的51.2％(2019年底曾低至49.8%)。回歸初期，香港約有一半家庭擁有私人物業，而當時政府有信心，目標讓七成的家庭擁有自置居所。現在看來，香港在這方面出現倒退，主因就是因為樓價升幅，比工資增長來得快，以致買不起樓的人依然難以罝業，想自置居所亦缺乏經濟能力。
35歲以下年輕人，在整體自置居所戶主中的比例，大幅收縮至只有7.6%；相反，60歲及以上的年長戶主於自置居所戶主中的比例為41%，較1997年的21%，相應比率上升1倍!
#樓市接力 變得世襲
筆者最近一次參與小型單幢式舊廈的業主立案法團大會，由於戶數不多，與會者全部均與筆者一樣，並不是現居於大廈內，只屬投資者或代子女出席法團動議，當中不少是年屆60至80歲人士。筆者作為決策一員，首先提出多項為大廈增值的項目，但發現年長業主大多傾向慢十拍的處理手法，大廈管理方法與業權，寧可數十年不變。
年長業主多不考慮換樓，更希望居住到百年歸老，此乃人之常情。這種情況間接導致二手供應減少，樓價企硬難跌。年長業主也偏向將物業留給下一代，或資助子女上車，樓市變成世襲制度，父母有樓子女就更易有樓，父母無樓者下一代上樓困難。
尚有一點，就是政府無法在房屋供應上滿足人口增長。中文大學經濟學系副教授莊太量早前表示，若房屋/居屋供求能作出改革，比如將「抽籤」改為「輪侯」，好讓年輕人對人生更容易規劃、更有希望，而不是讓大部份人一直「抽獎」落空，為此作無了期的等待。
