劉宇亮：中央着綠燈 內房企新活水
P49/ 國策透視/ 劉宇亮
#中央着綠燈 內房企新活水
自今年5月15日，人民銀行、銀保監下調首套住房貸款利率20個基點，以及央行公布將5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下調15個基點，由4.6厘下調至4.45厘，減幅高於預期等，均顯示樓市政策轉向。
截至5月16日，2022年累計有134個省市、共計出台了270次利好政策，且頻次逐月提升，僅4月份就有66個城市出台政策，超過今年一季度總和。
#鬆綁政策 惠及民生
已有數十個城市密集調整房地產政策，包括降低房貸利率、降低首付比例、提高購房補貼等。各大城市繼續放寬樓市調控措施，如湖北省重點城市武漢放寬限購，容許二孩或三孩家庭可購第三套房；父母前往武漢與持有戶籍子女同住等個案，且在武漢市已有兩套住房的，在限購區域亦獲准新購買一套住房，包括新建商品住房和二手住房。
上月內房相關的數據受到疫情影響，進一步走弱。4月份房地產開發投資增速轉為負增長，創下2020年5月以來的最低值；房企到位資金同比下降23.6%；房地產施工、新開工和商品房銷售同比降幅均接近40%。從中線看，內地房價未見有大漲的條件。近期的鬆綁政策是惠民的，對真實需求有幫助，未見房價有快速上漲的迹象。預期鬆綁政策的城市會繼續增加，而力度則根據當地情況而有所差別。
#房企孭債 出現轉機
最近高盛發表報告，料今年三分一高收益債券內房或違約，因自今年初以來所有22個出現違約的中國高收益債券發行人，都與中國房地產行業有關。因此將違約率預測從之前的19%上調至31.6%，因此亦同時將亞洲高收益企業發行人違約率預測，從之前的9.3%上調至15.5%。
5月初，人民銀行、銀保監會、證監會分別召開會議，均談及房地產融資、房企發債等相關內容。人民銀行表示，將及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序。證監會強調，積極支持房地產企業債券融資。銀保監會要求，商業銀行不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序；做好重點房地產企業風險處置項目併購的金融服務。
#民企債券 融資有路
政策上，中央「支持房地產企業合理融資需求」正加快落實。債券市場推動新一輪民企債券融資行動，一些民營房地產企業被納入支持範圍，並成功完成債券融資。碧桂園(2007)、龍湖集團(0960)、美的置業(3990)等多家民營房企成為「示範房企」，陸續開展債券融資。
人民銀行行長易綱再次重點提到要「加大對民營企業的支持力度，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為」。廣東肇慶市住建局即出台政策，要求適當調低預售資金留存比 ，並表明要對房企增批項目貸款等。預期稍後或有更多城市仿效，措施將可改善房企流動性。
上交所公告，龍湖集團旗下公司重慶龍湖企業拓展有限公司5億元債券發行工作，已於5月19日完成，票面利率為4.00%。碧桂園今年的首隻公司債券「22碧地01」也已於5月20日完成簿記，規模5億元，票面利率4.5%。美的置業發行不超過10億元公司債券，於5月20日進行了簿記。
#政策轉向 先知先覺
而新城控股(601155.SH)擬於近期在銀行間市場發行一隻中期票據，創設機構將同時發行信用風險緩釋憑證（CRMW）為該期中期票據提供信用保護。中國官方發聲要助房企融資後，據內地《財聯社》引述為促進潛在的新債券發行，上交所將於5月27日上午9時為五家民企內房碧桂園、龍湖、旭輝(0884)、美的置業、新城控股舉辦投資者路演。
多個部門密集表態，加上一系列實質性動作，傳達了清晰的政策訊號，房企債券融資亦得到積極支持，明顯地今年正是中央對內房政策轉向的一年，房地產行業融資、經營環境將大幅改善。
