聰明錢走勢
黎家聰（Andy Lai），乾立亨首席投資策略師，香港理工大學會計學學士，投資年齡達10年，專門研究新股、技術分析，基本分析。
宗旨：投資快人一小步， 發掘聰明錢走勢， 搭乘大戶順風車！
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代建第一股 綠城管理逆板塊升
內房股多災多難，早已跌至一潭死水，昔日的龍頭之一如碧桂園（02007），股價不知不覺也已跌至3元。很多人問能不能彈，但之前出了配股消息，真的不知要多久才救得回。而內房以外，連帶的相關行業如物管股，也遭到同樣的大清洗，大家都怕「子憑母死」，基本上早已沒人留意。但是，細心留意的話，原來也會發現「萬紅叢中仍有一點綠」，綠城中國（03900）就是當中的佼佼者，股價自今年三月的低位開始，一直上漲並保持強勢，最近還挑戰歷史新高，完全無視內房的壞消息及板塊的低迷。
子公司綠城管理控股（09979）也是同樣厲害，自去年11開始，一直保持在200天線之上，圖表相當強勢，上周四更大升7%，一副要破頂的樣子。
為何綠城可以如此厲害？其實也不是甚麼秘密，只不過是內房危機一直纏繞著民企，市場資金則因而轉向具國企背景，財務穩建的內房股，順帶也帶動旗下子公司。
綠城自2015年獲中交集團入主後，就擁有了強大的央企背景。在現時內房「國進民退」的情況下，就有了個大靠山，不用擔心資金鏈的問題，亦有更多和政府合作的機遇。
而綠城管理更是籍此抓住了政府代建的機遇。事實上，綠城管理是目前唯一業務囊括商業代建、政府代建、資方代建的全方位代建上市公司。而當前在代建行業市場的市佔率更是高達22.4%，為行業第一，是名副其實的代建龍頭。
代建業務有多好？看看業績就能略知一二。截至今年6月30日止6個月，期內收入按年升16%至12.58億元人民幣，同比增加16%，期內純利更按年升33%，至3.6億元，此外，毛利率亦按年上升2.9個百分比，至50.4%。業績期內，公司營收、淨利持續增長勢頭，與早前因連業績也發不了而遭停牌，又或者怕一眾爛尾樓的民企自建內房股成強烈對比，突顯了代建業務的逆週期屬性。
此外，代建業務的輕資產模式亦保障了公司的穩建性。由於代建主要是賺取協助項目房地產開發的服務管理費，並不承擔土地和項目開發費用，因此通常不需要大量資金投入。所以公司的資產負債率及現金流一直都能維持在健康水平，以策萬全。
自2021下半年中國政府推出房地產調控的「三條紅線」，「高負債、高槓杆、高週轉」的模式將逐漸式微。如公司CEO李軍所言：「房地產投資端以頭部房企為主導的格局正在逐漸被打破，地方政府、國企央企、城投公司、金融機構等多方主體將共同呈現出去中心化的投資模式」，代建行業無疑迎來了一個歷史性機遇。
再者，國家「十四五」規劃中，2025年全國40個重點城市將達到650萬套保障性租賃住房籌建，加上城市更新的項目，據海通證券的預測，預計「十四五」期間工程合同總額保守也可數以萬億計。有明確的政策支持，將為代建行業提供龐大而穩定的發展空間。綠城管理作為代建龍頭，政府代建佔公司總營收的三成，未來亦將持續增加佔比，相信公司將成為這個萬億藍海市場最核心的受益者之一。
總括而言，綠城管理作為「代建第一股」，未來具龐大的發展潛力，輕資產模式加上母公司的央企背景，令公司能在地產板塊低迷下逆風而行，走出跟自建內房不一樣的路。不過，雖然代建是有潛力，但畢竟內房環境如何，大家也心知肚明，投資內房股時，還是保守一點吧。
利益申報:筆者執筆時沒有持有上述股份。
