佛系投資心法
最近「佛系」成為熱門的網絡流行術語，意思是指一種有目的地放下的生活態度，早源於在2014年的一本日本著名雜誌，形容「佛系男」，反映其看破紅塵，不理世俗之事，隨心而行，安於平淡生活的一種人生態度。
此詞語迅速紅爆網絡，無論任何人、物或事，只要加上佛系兩字，即出現另外一種「禪」境界！那麼究竟投資是否可以用佛系心態經營呢？不做資料蒐集、不看股價圖表、不進行交易、不與人交流心得，緣分到了，投資自然獲利？當然不是！佛系代表心態可以順其自然，靜待機會，而不是不思進取，坐以待斃。「投資需要溫功課」，的確，不然損失的也只是您一人。
在上周五（4月20日），格隆匯舉辦了一個房地產高峰論壇—「高屋建瓴」，峰會邀請了多達20家內房股公司參加，以及有超過600家機構投資者來到，更有多位樓市投資專家共同交流2018年的樓市去向。似乎買磚頭仍然是大家最關心的議題。
撰文：曾子晴（慳妹Vivian）
相信大家應該記得，2017年是內房板塊史上銷售增長最強勁的一年，不少內地開發商售樓在去年均創出佳續，銷售額以倍數增長，過往困擾行業的不利因素很大程度得到抵消，刺激股價亦扶搖直上。雖然股價往後的上升速度將相對減慢，但仍有望延續增長趨勢，在本年度，仍有不少投資者想要在內房股中尋寶。其中的內房龍頭，中國恒大、融創中國、碧桂園等漲幅均超100%，恒大股價甚至翻了5倍之多，而碧桂園（02007）則成為藍籌升幅磅第二位，升243%，這一年是否還會重演？有哪些內房股可能接棒恒大、融創呢？
房價漲幅集中在三、四線城市
香港交易所首席中國經濟學家、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松教授認為住房改善需求旺盛，地產行業將迎來洗牌式變化：「中國的房地產市場正在出現的一些新的變化的趨勢，一個很典型的趨勢。我們在過去這麼長的時間，以新房以增量房為主導力量的房地產時代正在過去，總體的需求在慢慢的放暖，這個是由人口的出生率，和置業人口的佔比的走勢來影響。而且我們中國的房地產市場在開始啟動的時候，面臨著顯著的供求的缺口，一個是原來的城市房地產供應不足，另外一個是快速的沈浸化，經過這麼多年的發展，我們可以看到目前的家庭套數比，近年來在穩固的上升，這都是我們今天到場的房地產上市公司一起共同努力的結果。而這一年，中國房地產市場投資增速在放緩，戶套比已超過1，標誌著中國房地產市場已進入到供求大致平衡的階段。目前，改善性需求佔比提升，人口越來越向大城市圈聚集。從市場結構看，越來越多的主要城市，開始進入到二手房占主導的市場結構，不同城市之間的分化日趨顯著。雖然新房的銷售增速有明顯回落，但是新房銷售面積依然創出新高，2017年的新房市場三四線城市市場銷售貢獻最大。
樓市的真相與未來
3月最新資料顯示深圳新房均價連續18個月下跌，3月均價54,185元，環比下跌6元，深圳樓市表面平穩背後，分化很嚴重，深圳灣、香蜜湖等區域，二手房基本上漲20%至30%，個別極端案例，三年上漲了每平米10萬元（學位+優質片區）。 去年底以來，科技園、寶中等區域也悄悄上漲（深圳灣比價效應、華潤城溢出效應、大灣區規劃預期）。3月份，深圳外國語龍華校區學區劃分後，部分社區一個月每平上漲了1萬元。而新房供應、成交創10年新低，新房存在供需缺口。 深圳壹地產總編輯、文傑淘樓創始人陶文傑先生認為如想投資剛需房，可考慮龍崗、龍華。主中心之外，副中心的大運、光明，大空港、龍華、坪山也可以。在二手房市場，需要3至6個月回暖，如有經濟實力，可考慮「撿漏」。
地產行業烏雲籠罩但終將過去
陽光控股執行董事、陽光城執行副總裁吳建斌先生認為：「房地產企業這麼多年增長走過來，其實很多公司的管理基礎還是很差。 房地產企業和金融密不可分，現金流的管理，是房地產企業最核心的方面。 當然現金流我們也知道，一般包括兩方面，一個是自己的經營現金流，另一方面是融資現金流，當融資環境出現了一種困局的時候，我們必須要加強自己內生的管理。 在這種情況下，房地產行業可能會出現四方面的特點：
第一是長期獲利率趨於下降趨勢。 這和巴教授的判斷完全一致，長期處於下降趨勢。到甚麼程度？整個社會平均獲利率就是房地產行業最終獲利率下降的目標。 我們也知道過去房地產行業毛利率都在40%、50%之上，而且規模又大，獲利率又高，當別的行業只有10%、7%、8%的時候，房地產有這麼高的毛利率，你想想這個行業多好？ 但是這個趨勢已經在逐步下降。
第二個，野蠻增長。原來開發房地產，只要有房子就好賣，不管房子建在哪裡，水電煤氣也不通，在那個年代，只要是房子就好。但是現在這樣的房子就不好了，現在是品牌發展的年代，越有品牌的發展商，在市場上的房子越是好賣，品牌甚至比品質都更重要。 第三個，開發商有可能向運營商在轉變。大家判斷房地產要轉型，到底怎麼轉，見仁見智，有很多種選擇。 我的選擇就是開發商向運營商的轉變，這個趨勢也是不可逆轉的。第四個，行業的集中度提高。 行業集中度在過去從2012、2013年以來，集中度明顯提高，前10家房地產公司，前50家房地產公司，前100家房地產公司，在市場的佔有率逐步拔高，特別是前10家，占到市場份額的30%、40%以上。
有人預測，前10家房地產商有可能在2020年，有可能占市場份額到50%。大家不可想象，有10家房地產公司占中國十幾萬億市場的50%。這是非常震撼的一件事，如果這件事情發生，這個行業的整合就完成了。
面對烏雲，作為房地產企業來講，有時候也需要有逆向思維。 順向思維很重要，但是逆向思維也很重要。 當我們在做逆向思維的時候，我們可能考慮一些因素，這些因素是甚麼，讓我們產生逆向思維的結果，可能有幾種東西：
（一）城鎮化的方向。 城鎮化的方向就是國家的政策，目前中國城鎮化發展60%，發達國家80%，還有20%的成長空間。這個變化會產生甚麼結果？ 有錢的階層會向一線城市集中，次有錢人可能向強二線城市集中，錢不多但是想享受城鎮化成果，要向縣級、縣市級走。 這是國家推動的結果，也希望看到的結果。
（二）老百姓追求美好生活是一個方向。 什麼叫美好生活？ 就是我們現在追求和兩三年前追求生活品質是不一樣的，什麼叫美好生活？ 城市交通要好，社區周邊配套要好，社區的設計要好，社區的功能要齊全，戶型要好，戶型配套的高智慧化東西要到位，從房間的角度我理解的就是這樣。 這個策略沒變，我們就知道房地產的方向在哪裡，也很清晰了。
（三）GDP仍然是考核或者衡量一個國家水準的動能。一季度GDP6.8%，是全世界最快的經濟體，再加上我們的餅很大，在這麼大餅的基礎上，增長6.8%，這是很巨大的資料。這個資料的背後顯示了中國經濟，目前仍然保持非常強的活力；另一方面，我們投資、在推動經濟成長。
再換一個角度看，在經濟活躍的過程中，會有一批人受益。中國人的有錢就買房子的心態，這種做法一直沒有變化。 經濟的成長過程中，又會有一批新的階層出現，他們有了錢就會買房子，更有了錢就會買更好的房子，買改善性的房子。
（四）房地產行業，毛利率雖然在下降，但是房地產行業的毛利率、淨獲利率仍然是所有經濟體裡面最好的一個。 在這種情況下，經過四個因素的分析，作為房地產公司來講，方向還是比較清晰的。 房地產行業裡面最核心的三大因素：人、土地、資金。 誰擁有了最優秀的人，你在房地產行業就有立足之地；誰擁有了豐厚的土地儲備，你在行業就是戰無不勝；誰擁有了更大的資金來源，你這個企業在最艱難、或者未來調控過程中，你仍然活得比別人好。
第二部分對變化中的融資方式的預判，融資非常重要，融資成本前面已經講過這些觀點，大家可以看一看 在融資方面，我這樣認為：儘管國家在融資方面關了一扇門，但會開若干的窗，門關的是非標的。我們的金融市場真的是需要這樣一些標準，這個市場越規範、越有序，其實對整個房地產行業或者國民經濟都是利好。把非標關掉是沒問題的，對房企來說。關了一扇門，會開了很多窗。
我舉幾個例子，開發貸、並購貸、抵押貸沒甚麼影響，這些仍然存在。然後開的另外一扇門比如有資產的融資，有證券化、ABN、CMBS、ABS是房地產公司開發的，核心點是用於資產。作為財務人員來講，我們經常要看資產負債表，資產負債表主要分左右方，左方資產方，右方是負債權益方。如果你會看資產負債表，就會覺得每個科目都可以融資的，應收款可以融資、收租的資產可以融資、成形的資產可以融資，正在路上的資產也可以融資，在建工程可以融資、商業資產可以融資，酒店資產可以融資……再加上去年以來，我們國家正在推行長效激勵機制的建議，所以長租公寓市場的融資也是非常可觀的。 這分為兩種，形成或者已經可以出租公寓可以融資，沒有建成的長租公寓也可以融資。 管道很多，我們可以通過發債、信託、銀團，可以通過境內外，我們想得到的融資工具差不多在這個市場都可以用的。只是每個工具用的時候所產生的結果不一樣，有些可能需要時間很長才能融到一筆錢，有的可能需要時間很短，這都不要緊，如果你知道能給公司帶來很好的融資，按照不同的時段，不同的團隊安排、激勵，這些問題都可以解決。
未來地產政策大方向—「房住不炒」
克而瑞（香港）訊息技術有限公司、易居企業集團的研究總監洪聖奇先生對當前房地產行業形勢進行了分析，他認為不多不少的城市政府對房地產有太多的依賴：「以前買地成本占當期房價50%至60%的時候，因為每年有著10%的房價預期增長, 到你收入真正體現在報表的時候成本只占了20%至30%。而這幾年不行了，拿地成本沒有下降，國家又同時限售，買回來就占了房價的70%至80%，到了報表還有40%至50%。 從這個角度來說，你要問一下自己，你所在的地方政府的收入是否仍依賴房地產賣地收入？未來的比重是否會改變? 如果成本不下降，所在城市的企業有可能通過其他方式來讓售價降下來嗎？第二個問題是關於企業，我們十年前說中國房地產，說的是中國房地產住宅，甚麼叫中國房地產住宅？這包含三個條件：第一，資金密集；第二，快周轉；第三，高回報。任何我們羡慕的房地產投資回報，如果沒有這三個條件，都不是十年前說的中國房地產投資。」
本地專家：仍然看好內房 首選中山
香港經濟投資學會房地產課程總監葉景強先生KingSir對內房仍然持有樂觀正面態度，他解釋現時銷售情況並不差，因為內地的剛性需求仍然存在，預計內房銷售數字將穩步上揚：「國內的銷售仍然向好，只是呎價增長比較慢。現時資金傾向會由一線城市轉向二、三線城市，加上內地政府有調控措施，嚴禁投資者將內房進行炒賣，令樓價企穩不會過分便宜，令大家入市的意欲減低。」
現時推出的一線城市房價呎價昂貴，約每平10萬元（以人民幣計算），成本亦相對較高，不太受市場歡迎，貨源自然去得慢。King Sir認為要等到樓價符合人均購買力的時候，一線城市的銷售情況才會有好轉。
短期內他認為大灣區仍然是焦點所在，其中中山會是他最看好的城市：「相對其他城市，中山房價價錢，尤其對比上年度，的確滯後。加上現時中山實施限價令，令發展商不能大幅調高房價。雖然仍然有部份資金追入惠州惠城區，但發展卻沒有中山好，稍後交通網絡亦會更方便，如憧憬通車概念（廣珠澳大橋及深圳中山大橋），相比珠海或廣州市，它的值博率非常高。」雖然King Sir沒有研究股票，但他有留意雅居樂（03383）的業務亦集中在中山，故亦可以留意。
