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#樓市呈跌勢 買賣響警號
據差餉物業估價署最新數據，香港樓價創下近兩年半以來新低。市場開始估計，本地樓市「有升冇跌」的長期繁榮景象，是否已經走到盡頭?
今期《投資先機》探討香港樓價走勢是好是淡，近期多宗蝕讓成交又有何意義。面對加息，9家銀行為何迅速上調封頂息?
物業資產在華人社會太重要了，重要到「大到不能倒」。內地房企業績不佳，因而決定不派息只是小菜一碟。大摩預期，中國政府會嘗試拯救內房行業，包括推出大規模基金，這才是大事。
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P4 5/ 封面故事
#樓市呈跌勢 買賣響警號
本港7月份樓價指數連跌兩個月，創近兩年半新低。差餉物業估價署數據（8月29日）顯示，本港7月私人住宅售價指數報376.1，是2020年2月以來最低，按月跌幅擴大至1.65%，大於6月的0.93%(見圖)。
另外，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報173.22點，創182周新低（2019年3月低見172.24點），按周跌0.8%，連續7星期下跌，累計跌幅達4.32%，是2019年10月後（近148周）以來首見。
＃樓價掉頭 已成定局
市場開始有「樓市跌勢形成」的聲音，有意見指2022年餘下時間，樓價只會拾級而下，更可能要幾年後才有機會復甦，樓價短期內若仍可橫行已屬好事。中原地產創辦人施永青就坦言，上述預期並非沒有根據，因為無論是地緣政治、宏觀經濟、金融市場、還是房地產市場自身，現時都是利淡的消息。因此，預期本港樓價已掉頭回落，可說是順理成章。
現時樓價走向，多以差餉物業估價署數據、中原城市領先指數（CCL）及美聯樓價指數作參考，但這些指數各有缺點，未能完全反映樓市走向，例如差餉物業估價署的數據，以土地註冊處成交為準，時間上有滯後一個月的問題。CCL方面，只能反映一些主要大型屋苑數據，並不完全反映整個市場走勢。美聯樓價指數則集中於100個著名中小型屋苑成交個案，這都會容易產生偏差問題。
＃市場頻錄 蝕讓個案
市場有意見提出，應鎖定業主所屬物業屋苑，觀察最近成交價，才可較為貼近樓市近況。按此參考，樓市呈跌勢的確有迹可尋，各主要屋苑近期頻錄蝕讓個案(見表)，比較樓價「只升不跌」的日子，可謂雲泥之別。
綜合市場資料，近期本港二手樓市跌勢有增無減，業主為求套現而蝕讓出貨的個案上升。單在8月份，市場已出現近70宗住宅帳面虧損轉讓成交，創2022年單月新高，比7月全月多逾兩成。個別半新盤更是「蝕水」收場，例如何文田加多利軒最新有納米戶，以蝕讓價易手，單位埋單計數約5年跌價近10%。
另外，成功沽出物業大賺一筆，亦未必屬「完勝」。曾以「炒家樂園」見稱的天水圍嘉湖山莊，其中一宗特色戶成交價，實呎失守9,000元最值參考。
今年8月中旬，二手市場屢錄低價成交，其中十大屋苑之一的天水圍嘉湖山莊一個頂層連天台特色戶，以1,105萬元售出，實呎再度跌穿9,000元水平。表面上，原業主2004年約339.8萬元購入上述單位，帳面仍大幅獲利約765.2萬元或2.3倍，但實際上，這個成交額距最高叫價1,200萬已大有距離。
＃施永青：全年料跌10%
本地樓市已呈跌勢，那未來物業市場尚有何風險? 中原地產創辦人施永青估計在今年餘下的日子裏，樓價的跌幅大可比上半年多，全年本港樓價的跌幅有機會超過10%。他指出，美國聯儲局正不惜代價，也要加息以把通脹壓下來，港元兌美元有聯繫滙率，香港最終都得追隨美國加息。而加息一定會削弱港人的供樓能力，拖累樓價。
施永青分析，從宏觀經濟的角度來看，去全球化的負面因素正在出現，加上疫情對正常生產的破壞，全球經濟正在開始下行，進入衰退看來已無可避免。香港經濟是外向型，無法不受這種大環境影響。不過他補充，香港近年的移民情況嚴重，不斷有人離開香港，他們原有的居所就可以供其他人居住。這對香港房屋供不應求的情況應有紓緩作用。
#利嘉閣：息口壓樓價
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，息口、新盤及疫情夾擊之下，二手私宅樓價拾級而下，持續尋底。他指出，最新指數主要反映6月中旬至7月上旬的實際市況，當時美國大幅加息0.75厘，加上新盤以貼市價推出爭佔市場份額，致令二手市場樓價受壓而錄較顯著的單月跌幅。
再加上，7月下旬本港疫情反彈，而美國亦再度加息0.75厘，一手新盤遂以低價推出首批單位，令二手業主亦要跟隨割價應對，故相信下次公佈的8月份樓價指數有機會再錄得相若（約1.5%）跌幅。
#萊坊：銀行估價不足
萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒回應樓價指數表示，由於市場欠缺利好消息，疫情再次升溫，令不少買家及賣家持觀望態度，銀行估價不足，導致很多二手成交膠着，整體成交量偏低。此外，加息因素令新盤開價較低，短期內繼續與二手盤競爭，一手盤在市場上有較大吸引力，樓價也相對硬淨，二手樓價繼續受壓。
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#樓價跌遇加息 H按利率封頂
香港樓市開始吹淡風，對未「上車」人士或是好事，因為置業成本比較之前合理，但隨着美國持續加息，業主上車後的按偈供款亦要增加。香港銀行業對此最為敏銳，截至9月初，已共有9家銀行宣布上調封頂息。
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香港業主做樓宇按偈，多採取H按方式。H按是指息率與本港銀行同業拆息(以月息計)掛鈎的樓宇按揭。由於銀行的同業拆息時有波動，為客戶安心計，銀行還為選用H按的客戶提供一種鎖息的封頂上限。這個封頂息通常會與優惠利率掛鈎，之前是訂在P(最優惠利率按揭)-2.5%水平。
在美國未連續加息之前，本港銀行一個月的同業拆息曾低見0.15厘，加上銀行要收的息差1.3厘，亦不外1.45厘，屬世上鮮有地低的樓按利率。香港絕大部分的樓宇買家，都採用這種H按的貸款方式買樓。不過時移勢易，低息環境已成過去，取而代之是未見盡頭的持續加息。
近日創興及集友銀行，跟隨大行滙豐及渣打上調H按封頂利息至2.75厘後，再有一家中小型銀行加入行列。東亞銀行由9月2日起，將H按封頂利息由2.5厘上調至2.75厘，加上早前富邦、星展、華僑永亨及信銀國際後，目前本港共有9家銀行上調封頂息。
東亞銀行表示，H按封頂利息計算，將由最優惠利率（P=5.25厘）-2.75厘，上調至P-2.5厘，適用於所有貸款額的按揭計劃。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，該次中小行調整都是跟隨大型銀行早前步伐，預計本地所有銀行最終都會上調。
市場一般預期，由於香港必須緊跟對美國息口，否則聯繫匯率就會受壓。因此美國下次再加息，本港的銀行就會調高優惠利率，令H按的封頂利率亦得跟着一起上調。市場正感受加息的壓力。
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BOX
#業主對抗息魔
最優惠利率勢必上調，在息魔重臨之際，供樓人士可如何慳息?
●使用高息存款掛鈎戶口
業主可將資金放入高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。此戶口是銀行為按揭借貸人所提供的高息儲蓄戶口，息率與按揭利率相同，假設按揭實際利率為2.5厘，高存息戶口的利率同為2.5厘，相比一般儲蓄戶口的息率為高，惟高存息戶口的存款上限一般為未償還貸款的50%。
●向銀行申請提早還款。假設貸款尚餘300萬元，還款期尚餘25年，以現時按揭年利率為2.5厘，每月供款為13,459元，總利息開支為103.7551萬元；如選擇提早還款150萬元，貸款減少至150萬元，每月供款可減少一半至6,729元，總利息開支可減少一半至51.8775萬元。
