P38 39/ 先機地產/ 美聯物業首席分析師 
#葉劉倡減辣 樓市即噪動
樓市在8月的最熱門話題，莫過於行政會議召集人葉劉淑儀提出：免除內地在港置業人士的「雙重印花稅」。雖然特區政府即時否認，但已引起社會熱烈迴響。先不論該建議的可能性，「減辣」對樓市的振興效果絕對是立竿見影。另外，自2月23日財政預算案公布的「新按保」措施，至今已實施半年，隨着疫情由首季高位回落，配合新措施啟動下，帶動中上價物業交投逆市上升。
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，以近半年(今年3月1日至8月19日)二手住宅註冊量與前半年(去年9月1日至今年2月28日)作比較，受惠「新按保」措施的帶動，當中逾1,000萬至1,200萬元的成交錄1,517宗，急升約30.7%；至於同樣受惠「新按保」的逾1,200萬至1,920萬元，近半年成交錄1,542宗，亦升約1.4%；若與同期整體二手住宅註冊量跌約8.7%相比，可見兩類銀碼交投均逆市上升(見表)。
反觀，未受惠於「新按保」的逾1,920萬元物業，近半年僅錄662宗，較前半年大減約31.1%，表現與逾1,000萬至1,200萬元物業南轅北轍；至於逾800萬至1,000萬元個案，亦較前半年減少約17%，而個案最多的800萬元或以下物業，亦少約9.5%(見表)。
為甚麼市場會有討論「減辣」的聲音，主要是今年上半年樓市的表現的確稍遜。先說一手，雖然近期的新盤熱賣，成為市場焦點，但是本年截至8月24日止，並推出的24個全新新盤項目，較去年同期的32個全新盤，按年減沙25%；涉及單位總數達9,206伙，亦故去年同期涉及約10,864伙，按年減少約15.3%，主要是因為今年受第五波疫情影響，社交距離措施一度收緊，推盤步伐一度停頓，因此推盤量未及去年同期。
二手的表現周樣受制於疫情。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，8月首25日二手住宅註冊量錄2,279宗，較7月同期2,163宗按月輕微上升約5.4%；按目前推算，估計8月份二手住宅註冊量約2,800宗，即屆時將連續兩個月低於3,000宗水平，自今年2月及3月後再次出現(見圖)。
因註冊量屬滯後數據，8月首25日註冊主要反映7月樓市實際表現。至於8月份實際市況，可從美聯分行統計的35屋苑反映。綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑每周成交量連升三個星期，最新一周(8月15日至8月21日)錄63宗成交，更創12星期新高。主要是因為接連有新盤以低市價開售，部份急於沽貨業主議價幅度擴大吸客，二手市場亦見回暖迹象，估計9月份二手住宅註冊量將反映出來。雖然表現有所回暖，但是成交量仍然未復舊觀，而且由於業主須減價求售，料樓價將持續受壓。
不過，回顧8月份二手註冊個案，若以金額劃分，8月首25日逾1,000萬至2,000萬元按月表現最佳，錄308宗，按月上升約9.6%；其次為逾600萬至1,000萬元，月內迄今錄788宗，按月亦升約6.8%；600萬元或以下二手註冊量錄1,120宗，比起上月同期則升約4.8%。反觀，逾2,000萬元二手註冊量錄63宗，按月卻跌約16%。以上數據同樣反映了「減辣」的成效顯著。故如特區政府有意挾持樓市，「減辣」鬆綁絕對是可以考慮的方法。
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圖：每月二手住宅註冊量
鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況
資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心
