P57/ 合規合矩/
#千億財赤 樓價跌40% 無有怕
財經界最近有兩大話題，一是香港財赤將達千億；二是「神準分析師」洪灝認為，香港樓價未來3年會跌40%。兩件事放在一起，如何解讀？
財政司司長陳茂波指，本年度的財政狀況較預期差，估計2022至2023年財政年度，會錄得超過千億元赤字，遠高於年初估計的563億元，這將是歷來第二高的財政赤字，僅次於前年2,325億元的赤字。
此外，有兩點值得注意，一是若不計及2022年發行綠債所得的350億元，赤字情況會更嚴重。第二是政府的財政儲備或進一步降至8,000億元水平。
#通關之後 沽樓更勁
今年財政收入差，主要是經濟環境差、股市和樓市疲弱。今年4月至8月港股日均成交額1,170億元，按年少26%。本年度首4個月住宅成交量亦跌37%。這或令到今年印花稅收入較預期少33%。至於另一主要收入即土地收入，今年度首5個月的地價收入為172億元，與全年度的預算收入1,200億元有很大差距。
一向敢言的對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝，他表示寧願買加密貨幣，也不會買樓。他說在加息、香港經濟下行、資本外流和中產移民等多項因素夾擊下，本港樓市已進入下行長周期，CCL(中原城市領先指數)在未來3年，有機會從去年8月中所創的191.34歷史高位，向下調整50%。換言之，約有四成潛在跌幅。
樓價會否大跌實在難料，因為過往十多年一直有人唱淡，但樓價都繼續升，背後不離利率低、剛性需求大等因素。但依筆者所知，不少內地投資者正等待通關，然後來港放售物業，套取現金去救內地業務。不過，土地成本始終是最大因素，香港發展商不做蝕本生意，地價貴賣樓自然貴。土地收入是政府主要收入來源，上個財政年度都預計有高額赤字，但因為賣地收入及利得稅多了，所以又轉虧為盈。
#沙士一役 金剛不壞
因此樓價會否下調，除了要看美國加息因素，也要看香港經濟，以及港府會否將下調地價。其實遇財赤亦不用過份擔心，因為香港財政儲備仍豐厚。2022年8月底，香港外匯儲備資產為4,318億美元，雖然較7月4,418億美元稍跌，但仍豐厚。反之，如果想樓價有支持，政府應維持支出而非收緊，因為支出對經濟增長起重要作用。
筆者料樓市今年要調整，但跌幅不會顯著。在加息預期下，越見業主割愛，所以政府不應改變現有政策。據風水師預言，2025至2026年樓市會轉升，筆者會到時考慮入市。經歷過沙士一役，不少人跟筆者一樣，等最好時機入市。
