要點：
– 中港終於重新開關對本地樓市的影響
– 通關會令港樓出現資金流入抑或流出仍是未知之數
– 來年利息變化及政府對樓市的態度至關重要
通關後港樓福與禍
苦等三年，中港終於重新開關，部份行業似乎重視曙光，當中不得不提地產業。不少經紀借題發揮，仿佛開關後樓市問題就雨過天清。雖然我投資組合中物業佔比不低，但對於開關對本地樓市的影響，我的看法只屬中性，作為投資者，不能一廂情願及過份理想化去理解事物。
釐清內地購買力
與其去幻想開關後內地人如何蜂擁而至的橫掃物業，倒不先好好的去理解內地資金對港樓的重要性。回到疫情及社會運動前，據統計於2016至2018年間，內地買家每年佔本港私人樓宇總成交金額約15%；而於封關下，前年及去年每年平均為9%。即於理想情況下，通關後約有額外6%資金流入樓市。6%說多不多，說少不少，但不至於令港樓短期內再風起雲湧，所以「通關後樓市再掀大陽春」的說法是過於誇張。
港樓可買亦可賣
交易是雙向的，可買亦可賣，通關後內地人可買樓，為何就不能沽樓？雖然內地經濟數據變化不大，但內地現時經濟環境各位亦心裏有數，相信過去三年內地人累積的港樓購買力亦不多。身邊有不少內地親友於過去兩年內房及科網股風波中損失慘重，對於這類「股樓債三輸」的內地中產人士，通關反可能是賣樓撲水幫補家計的時機。通關會令港樓出現資金流入抑或流出仍是未知之數。
港樓獨特性被削
另外需再三反思現時港樓對內地人的意義。過去內地人即使需額外支付數十厘印花稅亦在所不惜來港買樓，全因看準香港的獨特性，視為資金的「避風港」。但經歷社會運動及疫情後，無人能否認中港間的差異日漸收窄，港樓因「一國兩制」所帶來的溢價已大不如前，與其經歷千山萬水來港樓買樓，不如襯內地樓市初現曙光「冷手執個熱煎堆」。
來年港樓成敗關鍵
來年港樓是升是跌並非由內地資金決定，相比之下，來年利息變化及政府對樓市的態度至關重要。
對於物業這類高槓桿年期長的產品，利息變化是影響其價值關鍵因素。在聯繫匯率下，港元利息受美國經濟環境牽引，現時美國聯儲局預期封頂利息約為5.1，估計香港未來「加P」的幅度尚算合理。但未來實際利息高低需視乎美國通脹數據，如原材料價格持續高企，以現時聯儲局的態度，恐會持續加息，屆時發展商及投資者持貨成本高昂，急於套現，將重挫樓市；但若通脹持續回穩，甚至經濟嚴重衰退，促使美聯儲減息或重啟QE，樓市的陽春將會重臨。
另外港府對樓市的態度亦舉足輕重，近日赤柱豪宅地皮流標，有人認為是樓市哀號，但根據過往投標狀況，其實是意料之內。但財爺陳茂波於流標後明言不會「賤賣地皮」卻為樓價「打底」，就現時政府態度，即使未來樓市再回調，相信會有政策配合穩定樓價，畢竟地皮收入佔每年庫房收入比例不低，在情在理上，港府亦是有因由去支持樓價平穩。
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