分拆嘉創地產主板上市 嘉利國際估值有望重估
從近期投資風口來說，炒國企改革、國企/央企估值修復是2023年的一大投資主題。而在民營企業中，也有炒作空間。說的是近期分拆房地產業務的嘉利國際（01050）。集團的核心業務是工業業務，包括五金塑膠業務及電子組裝業務，集團專注於服務資訊及通訊科技（ICT）行業龍頭，是全港唯一可以於全球伺服器機殼市場佔據領導性地位的本地企業，主要服務全球伺服器供應商及雲端平台服務商等，多年來收益持續增長，為股東創造穩定派息。
集團另於2013年開始進軍房地產業務，亦即今次以介紹方式於聯交所主板獨立上市的嘉創地產 (新上市編號：02421) 。公司主打精品住宅物業，在有增長潛力的東莞、惠州及佛山等大灣區地段中迅速發展。截至目前，公司在手物業發展項目共有七個，土地儲備近26萬平方米，包括已竣工物業的可銷售整體樓面總面積約12.8萬平方米，及整體樓面總面積近13.2萬平方米。
嘉創地產資金實力雄厚
參考最近五個完整財年業績數據，物業銷售佔總收入每年均見增加，由2017/18財年（3月年結）為1.7%，2021/22財年升至23.4%，相關收入由約4,854萬元，累增至約9.4億元，四年間增幅超過18倍。另據招股書顯示，截至2020、2021及2022年3月底止三個年度，嘉創地產純利分別約1.3億、1.6億和2.4億元，毛利率分別爲72.4%、72.7%及75.7%。房地產業務發展速度驚人，究其原因主要由於期間絕大部分交付的總樓面面積為土地收購成本相對較低的城市更新項目，由於土地成本低， 溢利率相對較高，毛利率普遍高於其他行業參與者，並為集團帶來可持續的可觀盈利。
另外，作為香港企業，嘉創地產財務狀況及流通性遠優於傳統房地產商，加上營運作風穩重，滿足內地三條紅線國策指標。截至去年9月底，嘉創地産剔除合約負債後的資產負債比率（按總負債減合約負債除以總資產減合約負債計算）為45.6%，低於70.0%的上限比率；非受限制現金短債比率為2.7，高於1.0的最低要求；並持有淨現金（2021及2022財年亦錄得淨現金）。加上兩個在售項目在未來三年將有超過人民幣8億回籠，銀行負債低，整體資金實力雄厚。綜合考慮嘉創地產在售項目均為現樓，並現金充足債務低，市賬率按 1.0x計算，股值約為8-9億。
分拆後有助更專注海外生產及銷售
過去數年，嘉利國際以核心工業和房地產業務雙向發展，隨着房地產業務逐漸壯大，現時分拆房地產業務可讓兩間公司資源更集中，按各自行業特性及市場變化制定發展策略，擴展及鞏固各自之核心業務。其中，分拆後嘉利國際有望在資源及人手上更專注發展海外生產及銷售能力，拓寛產品線，增強在市場上的競爭優勢，進一步擴大市佔率。為應對地緣政治局勢所帶來的經濟波動，近年嘉利國際加快海外布局，在去年10月已透過增持泰國上市公司 T. Krungthai Industries Public Co., Ltd（簡稱TKT）加快打入東南亞新興市場，及進入汽車零部件產業鏈。分拆後集團將更集中及專注加快推進自有泰國廠房發展，捕捉產業鏈轉移的機遇，更好服務現有客戶，並開拓東南亞地區的潛在新客源。另一方面，在資本市場，工業及房地產行業有各自的估值邏輯。業務分拆後，兩間公司的業務特色、資源運用及發展策略更透明，有助市場更清晰了解兩個業務的發展潛力，給予更合理的市場估值，長遠有助兩家公司釋放股價彈性。現時工業股同業市盈率平均為7 – 9倍，嘉利國際估值僅約5倍，具追落後概念。
（撰文：vantage客席分析師李慧芬）
