要點：
– 永利地產發展業務主要在香港持有香港商業及住宅物業，並將於機會出現時繼續進一步擴大投資組合，物業的每月租金是主要收入來源
– 集團觀塘物業價值下跌致帳面虧損
– 集團資產折讓近9成
永利地產有私有化動機
永利地產發展（00864）於港交所主板上市，其業務主要在香港持有香港商業及住宅物業，尤其注重於商業零售物業及整幢樓房或樓宇作長期投資，並將於機會出現時繼續進一步擴大投資組合，物業的每月租金是主要收入來源。
自2004年起，永利地產之物業組合已平穩建立，其商業物業主要包括商業用途之零售鋪位。永利地產於2013年以介紹形式上市，當時的物業組合中，有34個物業位於香港及1個商業物業位於中國，即羅湖區嘉賓路2018號深華商業大廈。
於2022年，集團投資物業之總市值約為9.08億港元，較2021年增加約1,370萬。該增加主要是由於集團通過以約860萬港元之總代價收購中環一項物業，以及投資物業公平值增加510萬港元。
觀塘物業價值下跌致帳面虧損
集團目前仍持有Epic Capital Development Fund I, L.P. 10%投資，該基金是一間於開曼群島成立之獲豁免有限合夥企業，從事位於九龍觀塘鴻圖道32號之物業重建項目。物業的地盤面積約為9,805平方呎，重建後的總樓面面積約為146,900平方呎。基金物業現正重建為一棟辦公大樓，預計將於2024年竣工。於2022年底，該地盤已完成地基工程並正進行上層建築工程。
2022年全年租金收入約為2,930萬港元，同比略增約1.4%。由於觀塘的辦公室物業價值於年內呈下跌，令上述基金投資公平值出現下降，集團2022年實現全面開支總額約460萬港元，而2021年則錄得全面收益總額約6,110萬港元，不過對集團營運或現金流並無重大影響。
不計及上述來自該基金之公平值儲備淨減少之影響，集團2022年純利應為約1,750萬港元，與2021年持平。
資產折讓近9成
截至2022年底，集團流動負債淨額約為1,310萬港元，較2021年有明顯增加。流動比率約為0.81，較2021年略有下降。集團手頭現金約5,370萬港元，同期銀行貸款之賬面值約為1.136億港元，其乃以集團賬面值約2.27億港元之若干投資物業以及物業、廠房及設備作按揭抵押，相關銀行貸款按介乎6.05厘至6.55厘之年利率計息，較2021年有明顯上升，相信與美國加息使香港優惠利率上升有關。
集團預期今年的通關及政府扶持政策出台有助本港整體經濟改善。預料社會大致復常，然而物業市場仍會面對持續加息、通脹及外匯波動等不利的外圍挑戰。此外，國際上的挑戰，例如地緣政治摩擦及全球經濟步入衰退的預期等，亦將對香港物業市場造成衝擊。
自2020年開始，永利地產未有繼續派發股息，市場可以理解。目前其股價僅1.14億，未計及公平值變動之市盈率約6.56倍，資產折讓近90%，如果我是大股東，目前將資產私有化正是良機。
#永利地產發展 #住宅物業 #商業物業 #星火研究室 #孫天欣 #炒股幫
