樓市連鎖壓力下投資者的潛在踐踏效應
（作者：王德承）
主編：
王兄，之前你提到，香港不少主要銀行已減少對部分高槓桿或財政較弱的地產發展商借貸。近日有什麼新發展？
作者：
近日有擬似東窗事發的例子出來了。其中相對廣為人知的人物，據市場消息稱，正是何崇本家族。何氏乃恆生銀行（00011）長期客戶，在香港持有大量貴價物業，包括山頂種植道46號4間大屋，以及山頂道3間獨立大屋等等。近期，由於銀行傾向減低房地產信貸總額，何氏需要通過所謂的「財仔」（持牌放債人）借入過渡貸款，估計是為了應對疏導手頭資金，爭取時間在下一個大跌浪到來前，將旗下資產套現應急應變。
主編：
何氏真有這麼緊張的應急應變需要嗎？
作者：
其實，緊急的源頭，是其現金流及信貸彈性因一事進一步被磨蝕了。這事源於何先生早年以個人名義為某親戚在恆生銀行的一筆商業貸款提供的擔保。但近月該親戚因財困無力償還，何氏便由擔保人變成債務的承擔者。目前該筆未償還貸款總額為數億，何氏所持的幾處優質物業也被作為抵押。但由於一直有付息，恆生銀行暫未需要為該項商業貸款作拔備。但根據借款人財務狀況及物業估值下跌而進行重新估值及追補差價的程式則難免仍要處理。
因此，可以說，何氏向財務公司高息借款，乃為盤活手頭現金流，以便按時向銀行付息，避免出現違規而被銀行強制拍賣被抵押的優質物業。
主編：
這個例子真確性如何？又有何啟示呢？
作者：
消息源頭為上市公司公告，是向何氏放貸的財務公司X8 Finance，即上市公司添利工業（00093）旗下公司所發。其向借款人何崇本家族（包括亨景公司、何崇本及何世榮）提供了為期12個月的8,500萬元有抵押貸款，扺押品為一項住宅物業的兩層及部分車位，全期平均年息高達20釐，借款人一年需支付1,700萬利息。
何氏這個借高息貸款以應付銀行月息的案例，並不是孤例。即便不是做了別人擔保，不少用了高槓桿的投資者或開發商仍面對樓價出現較大調整後的連鎖壓力，而且若其中一些投資人頂不住了，銀行要拍賣該些盤源止蝕回本，這個互相踐踏的效應，將會導致一輪急跌。
