陳海潮:減息週期來臨 期待樓市新格局

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美國聯儲局宣佈大幅減息半厘屬預期中偏理想的幅度,而香港立即跟隨,且減四分一厘更有驚喜,亦反映香港也正式告別高息時代,步入減息週期,筆者相信此舉可吸引準買家趁樓價未反彈前加快入市,後市走勢有望扭轉弱勢。

市場進一步憧憬年內美息尚有半厘的下調空間,以至未來兩年有機會持續減息。在減息的新格局下,可增加置業入市的信心,有利資金轉流物業市場,對本港樓市有提振作用,料交投量會率先反彈,樓價則逐步轉穩。

然而減息步伐雖已啟動,但相信樓價難以即時反彈,因新盤存貨較多,發展商續以低價推盤,對二手樓價直接構成壓力。反之,因應越來越多專才接踵抵港,租賃需求龐大,將持續推動租金走高;故在樓價受壓,而租金不斷上升之下,「供平過租」的情況乍現,料短期仍會持續。

至於發展商在減息後的策略部署方面,新盤過去兩年受高息困擾,銷情緩慢,積聚逾2萬伙貨尾;發展商正好就今次減息的契機,以低價推盤,以加快資金回籠,填補前兩年的進度。

有見現時本港市場資金充裕,相信減息可帶動部分資金流向實物資產市場。配合樓價已自歷史高位累跌近三成,而租金回報越趨吸引,目前正是用家及投資者趁低吸納的大好時機。

展望後市,隨著息口下調,實際供樓負擔減輕(見表),加上特首10月中旬發表的《施政報告》料續有刺激經濟的措施出台,可望進一步鞏固市民置業信心。預期在減息效應下,10月份二手私宅交投可望在低基數下反彈逾三成,而一手私宅按月買賣料回升至千宗水平之上。

樓價走勢方面,受制新盤貨仍多,發展商低價開盤策略未改,樓價短期難有大變化,若第四季得以橫行平穩,全年樓價料維持跌約7%的預測,但若新盤繼續減價,恐拖累全年二手樓價跌幅擴大至逾9%。

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