鄭希鈉：合適大戶之選

作者：鄭希鈉，筆名「巨鯨」，獨立股評人，「求知投資」教育機構創辦人，創立炒股團隊超過五十人，打正旗號打大鱷第一大幫派。

合適大戶之選

最近香港證監會對上巿公司融資守則作出了巨大修訂，高調地明確並對正下藥嚴打有心人向下炒，功勞當然是非證監會主席唐家成先生及他強勁的團隊莫屬，成功迫使有心人們再沒有非份之想，並改邪歸正，使細價股向上炒的機率大大提升，諸如桐成控股（01611）、凌銳控股(00784)、創建集團控股(01609)等細價股各有各行，細價股風潮慢慢捲起。其實證監會團隊是可以甚麼也不做，多做多錯，少做少錯，所以巨鯨非常感謝在他們任職期間的付出。去年七月「粉塵爆炸」小弟細價股清倉，現在又可以放心重新上路。現在整個金融巿場回復正軌，保障了投資者，使投機的風險大大降低了，同時，有心人不能靈活施展財技，使股價升跌周期延長，機會也少了。

近日收到讀者的來信，追問冠君產業信託（02778），既然筆者已經對該股票有了初步的認識，也分享給各讀者巨鯨對該股票的看法。事源這位讀者在香港上了業主會Ken sir的課堂，心有疑問，並嘗試聯絡筆者問問意見。也許讀者找錯人，筆者並不是房地產的專家，但房地產的信託基金筆者也有資格分享一下意見。先說巿價，即巿場成交價，一般人在地產經紀行尋找的投資項目都是巿價，因為低於巿價的項目多會是經紀自己買下。投資房地產是需要裝修需要打理，也需要尋找租客，十分麻煩。巨鯨推介這位讀者投資可留意信託房地產基金，是因為現在大部份香港上巿房地產股票的股價遠遠低於淨資產值，最重要的是莫過於不用親身打理，也不用親身尋找租客，更不用擔心走數的風險。

房地產投資信托基金有三個特點十分吸引，也要是十分重要。

第一，主要投資於以可產生定期租金收入的房地產項目（即唔怕公司亂買遊艇作享樂之用）；

第二，每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入90%的金額作為股息，分派予投資者；

第三，遵守最高不超過計劃資產總值45%的借款上限；

講述完信房地產基金的好處，回歸正題冠君產業信託，該冠君產業信託賣點有幾方面:

第一，在股東實力方面不容置疑，該集團是由鷹君（00041）分拆出來的房地產信託基金，是香港非常有名的羅鷹石家族擁有的，該家族控制數間上司公司，亦曾登上福布斯港澳台富豪40排行榜。

第二，在巿值方面出現十分嚴重的拆讓，現在的股價遠遠低於資產淨值，截至2017年12月31日，年度報表顯示，物業組合估計總值767億元，但現巿值321億元，略粗計算即拆讓58%。

第三，冠君產業信託主要有三個優質物業收租項目，分別為朗豪坊辦公樓和朗豪坊商場，市值305億元，和位於中環的甲級寫字樓花園道3號，市值462億元。就持有的資產而言，冠君產業信託比其他信託基金有明顯優勢，因為持有的都是頂級優質物業。朗豪坊辦公樓和朗豪坊商場地理位置屬旺角市中心的最旺場地段，游人如鯽是正常情況，巨鯨就不再多說了。而最賺錢的是花園道3號的冠君大廈和中國工商銀行大廈，毗鄰長江中心和三大發鈔銀行總部，屬於中環的核心地帶，大批國際大行進駐。在香港，寸土尺金，這些超優質的物業有大量租客捧場，即使未來幾年有地產物業貶值風險，它們都不愁沒有租客，所以冠君產業信託的穏定性高於一些以住宅、普通商場為主要收租物業的信託基金。

第四，朗豪坊早已傳出會被出售的可能性，大股東羅氏家族亦有爭產風雲，這些迹象大大提高冠君產業信託價值回歸的機會性，這在其他房地產信託身上見不到的。

最後，在同行比較方面，筆者也付出了具大心血整理資料，十分認真，真的十分認真，也許是巨鯨寫完投資書「投資好輕鬆」，時間終於有空檔。冠君產業信託帳面值是最便宜的。如對房地產信託基金有興趣的話，聰明的你，應該心中已有答案。

（以下圖表用的P/E，用了獨有的計算方法）