大灣區樓市 高溫境界中 地產業界 各路人馬 齊掘金
連香港在內，粵港澳大灣區6,774 萬人口。中央重磅級文件《粵港澳大灣區城市群發展規劃》對區內民生經濟的影響，可謂舉足輕重。商界中 如地產行業，對此更視為重大機遇。本刊專訪多位業界領先人物，探知他們如何先知先覺，3年前已在區內開展生意，如今已進入收成期。更重要是，他們指出大灣區樓市雖然火熱，但若干區域樓盤仍存升值水位，投資者及地產業界，一於齊齊掘金。
時代中國(1233)的主要業務，是在華南地區從事物業開發、物業租賃及物業管理。公司2017的賣樓銷售金額是410億元(人民幣.下同)，至2018年初步埋單，銷售金額已可達680億元，公司估計2019年將可突破千億元。銷售數字3年多2.4倍，可謂十分和味。如此佳績，領軍人物正是時代中國香港營銷總監鄭偉舜。
「大灣區賣樓有好成績，其他企業都做到，時代中國只是其中之一」。鄭偉舜謙遜地說，2015年大灣區首次被寫入國家文件時，公司已決定大力發展區內樓盤，到了2017年3月，國務院總理李克強在 《 政府工作報告 》 中提出制訂大灣區發展計劃時，公司更肯定了未來路向。對於這份重磅級紅頭文件，鄭偉舜反而講得輕鬆。他指國務院這份文件的重點，旨在將區內11個城市清晰定位，例如香港是以金融為主，深圳是科創基地…等，各城市各擅勝長，要捕捉當中的商機，就要各顯本領。
香港地產業界基本資料
三個組成行業共11萬從業員：
- 地產發展及租賃業(1.43萬人)
- 地產經紀及代理業(2.38萬人)
- 地產保養管理服務業(7.21萬人)
從事地產業的機構單位:7,400間
地產業的總收益: 1,831 億元
資料來源:《香港統計月刊》2017年4月
(統計資料截至2015年)
有利11萬從業員
鄭偉舜肯定地說: 「紅頭文件對香港地產業來說，一定是有利無弊。」他分析，中央確立區內11個城市的發展定位，港資的地產發展商，將比前更願投下資金到大灣區發展，原因是香港地價貴，未來10年取地甚難，當下「麵粉價已貴到無乜肉食」，地產發展商轉戰華南區，是順理成章的事。
據統計處的資料，香港有11萬人從事地產行業，當中有2.4萬人是地產代理。鄭偉舜指出，大灣區的發展將有利於地產代理行業，因為他們的生意不再只是香港，而是「九市二區」的5.6 萬平方公里生活圈，香港樓價越貴，大灣區的樓價越覺吸引，地產代理行生意也水漲船高。「喺香港，100萬港紙大概買到個車位啦! 呢筆錢在大灣區已可買到筍盤。」鄭偉舜笑說。
起樓項目 四新模式
香港有11萬人從事地產行業，當中為數最大、約7.21萬人是從事地產保養管理服務的從業員。鄭偉舜指出，大灣區發展對這批從業員有一定影響。香港有不少物業管理人才，近年皆被內地業界吸納，特別是專長於「搞旺個場」的商場、寫字樓管理專業人士。鄭偉舜舉例說，太古(0019)的廣州太古匯、新地(0016)的廣州IGC商場、新世界發展(0017)的廣州K11項目，全部都用上香港的相關管理人才。可以預見，大灣區樓市發展越佳，地產保養管理服務的前景，將會是很不錯的。
鄭偉舜入行近廿年，實戰經歷了香港地產業界的起落。他指業界將會有新轉變，發展商如何財雄勢大亦難單打獨鬥，相互合作共創商機是正道，時代中國就會與佳兆業(1638)及保利置業(0119)發展新項目。他指在大灣區國策推動下，本地發展商的視野亦擴闊了，以往起樓賣樓的單純模式也不斷求變，例如興建產業園、特色小鎮、舊城翻新、城市營運等模式，業界中已有人先行先試，並取得不俗的成績。「香港地產業界，大灣區內擇善固執，準沒錯!」鄭偉舜說笑。
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買樓或買股 胡孟青有啟示
看好大灣區樓市的人，尚有內房股專家胡孟青。她月初出席一個公開活動時表示，投資者食四方飯，香港不能獨善其身，資金如何走，買股或買樓，也得要看大趨勢，近年炒得火熱的大灣區樓市，就是一個大趨勢。
胡孟青指出，《粵港澳大灣區城市群發展規劃》對中港商界意義重大，各行業的產業鏈都會被帶動，暫撇開按偈借貸市場，紅頭文件對香港地產行業的產業鏈，震動猶大。她說大灣區總境內生產總值(GDP) 約1.39 萬億美元，人均生產總值近 2.05萬美元，經濟及社會規模可與部分發達國家相比。有錢人多了。下一步當然是找渠道投資。
先賺一筆。
具大灣區概念內房股
雅居樂地產(3383) 龍光地產(3380)
碧桂園(2007) 合景泰富(1813)
華潤置地((1109) 時代中國(1233)
佳兆業(1638) 中國奧園(3883)
富力地產(2777) 禹洲地產(1628)
龍湖(0960) 世房(0813)
寧可錯過 不可選錯
講到投資，在大灣區買樓好?抑或買內房股好? 胡孟青笑說:：「買樓又好，買股又好，重點是唔好買錯嘢!」她解釋，香港上市的內房股，最少有近30隻，不可能隻隻都買吧? 以她自已為例，都要做大量功課才看出一些端倪，例如在過往一年，有大灣區概念的內房股如華潤置地(1109)、龍光地產(3380)、佳兆業(1638)、富力地產(2777)、碧桂園(2007)及時代中國(1233)的股價，或先或後都開始上升，增幅跑贏了更大市值的中海外(0688)及萬科企業(2202)，反映了市場對大灣區的憧憬。
胡孟青笑著補充，她祖籍大灣區清遠人，自已當然會考慮在當地置業，但香港人要在大灣區買樓，就要各取所需，例如退休養老會選清遠或惠州，貪其山青水秀；做創科生意就要選深圳，貪其毗連香港。「其實一個廣州都分11個區啦! 樓價好大差異，怎可能講實大灣區11個城市中，邊區樓盤實大賺呢?」胡孟青寄語投資者，要按自已需要而訂定置業計劃，再仔細比較各區的優異，才下注投資計劃。
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行業有新秀 異軍可升呢
香港有4萬名地產代理，每天在市場上各自「搵食」，競爭非常激烈 。不過，隨著行業發展及從業員質素不斷提升，業內不少新秀自立門戶，生意做得有聲有色，更有中小企地產代理屢獲殊榮，不讓中原美聯專美。大灣區樓市對這批新銳從業員來說，更是不可多得的商機。
「創富物業」2016年已開始涉獵大灣區樓市，集團CEO盧詠芹表示，公司主攻珠海、惠州一手樓盤，兩年下來相關的生意額，增長高達50%。有見及此，公司來年將投更多資源在大灣區樓市。她補充，《粵港澳大灣區城市群發展規劃》對業界帶來正面意義，從業員要預先裝備自已，迎接這次樓市高潮。
中小企 不讓中原美聯
創富物業於2007年成立，原紮根北區粉嶺，但近年生意越做越好，更榮獲「最佳中小型物業代理商」獎項，反映中小企用心經營，業績不讓中原美聯等大型地產代理。
盧詠芹表示，不少人問香港代理大灣區樓盤，如何跟灣區「地頭龍」業界競爭? 她說公司客戶是香港人，對本地業界較熟識，香港地產代理也較熟香港置業法律條文，而最重要是，地產代理監管局自2018年4月1日開始，規定從事海外物業(包括內地)的地產代理，必須遵守指引。這點對業界是規限；對置業人士卻是信心保證，這種優勢是內地業界難比擬。
盧詠芹表示，行內對大灣區樓市寄望甚殷，不少公司俱準備招兵買馬，多聘人手擴充生意。她寄語新人行者，在大灣區工作除要能操流利普通話外，對國情要有較深的理解，否則會難以適應。
地監局新措施 保障置業者
地監局由今年4月1日起，對海外物業(包括內地)作出五大新指引，持牌代理在銷售海外樓盤時，必須遵守有關規定，包括發出的宣傳物品必須準確及完整等，以保障買家。
地監局提醒消費者，要聘用本港或當地持牌地產代理。若持牌代理被證實沒有遵守規定，地監局可能對他們採取紀律處分，包括訓誡、譴責、罰款、在牌照上附加條件，甚至吊銷牌照。
講座爆棚 投資心切
另一方面，成立只有兩年的地產代理「寰宇筍盤」，近期在推廣大灣區樓市方面相當活躍，除舉辦銷售講座外，facebook宣傳更是常客。「寰宇筍盤」負責人楊先生表示，大灣區「九市二區」幅員廣大至5.6 萬平方公里，大型地產代理也不可能吞掉整個市場，中小企用心經營一樣做到生意。他對未來營業額甚具信心，更估計2019年將會有一倍營業額增長。
「寰宇筍盤」主攻大灣區樓盤，以20萬人民幣可上車作號召，樓盤分布大灣區11個區域，多場講座及展銷會均座無虛席，反映投資者對大灣區
樓市躍躍欲試。
「寰宇筍盤」近年表現進取，除了大灣區樓盤外，更積極推動海外樓盤，例如英國利物浦、馬來西亞新山、泰國曼谷等。公司另一旗手周先生坦言，市場不停轉變，地產代理的生意跟市場走，只要做到生意，到處楊梅一樣花。
樓價有水位 中山惠州追落後
大灣區樓價近年升幅驚人，肇慶樓價12個月內升足40%，其他八個市的升幅由7%至37%不等。本刊綜合樓市專家看法，指出莫要被升幅誤導，因為內地樓價受「限購令」左右，部分區域的樓價升幅，未足反映真實價值。綜合而言，中山及惠州樓價尚存升值水位，投資者可多加留意。
肇慶樓價 年升40%
時代中國(香港)營銷總監鄭偉舜指出，肇慶樓價12個月內升足40%，其實是原來的樓價基數偏低所致，2017年3月當地平均樓價是5,351元(人民幣/平方米.下同)，今年勁升至7,497元，但在大灣區內已算是便宜的了。他說香港人在肇慶買樓，多是作退休消閒用途，或是有親朋居於當地。鄭偉舜指肇慶樓價可穩步上升，但投資者要先考慮自己實際需要。
珠海樓價今年只上升7%，不少投資者心存疑問，當地毗連澳門，樓價應表現強勁，但升幅卻是九個市中最少，是否是見頂先兆?鄭偉舜解釋，現時珠海平均樓價約2.23萬，是廣州和深圳以後，第三高的區域，因此當地的樓價是很有實力的。他解釋珠海樓價升幅小，是因為當地嚴格執行「限購令」，合資格買家要出近5年稅單、社會保障證明等文件，種種措施減低了交投活躍程度，因此珠海樓價今年只上升7%是很正常的事。
「限購令」左右後市
創富集團CEO盧詠芹表示，除香港和澳門外，綜觀大灣區內九個城市，只有中山及惠州的樓價，仍然有較佳的升值水位。她分析，現時惠州的樓價是10,219元，其實是偏低的，若然當局放鬆「限購令」，惠州的樓價應在1.4萬至1.6萬之間。同樣情況出現在中山，當地樓價12,129元是偏低，她估計港珠澳大橋通車，以及深中通道啟用後，中山樓價將有更明顯的增幅。
「限購令」出手 控炒賣物業
內地的「限購令」始於2010年，是當局以行政指令，限制屯積居奇的投資者購買物業，好讓其它買家都有機會購得物業住宅，從而滿足民生要求。
限購令一直被視為中國房地產業「救市禁區」，限購政策在內地實施已經超過8年，隨着限購令的不斷擴圍，累計有四十多個城市或鬆或緊地執行該政策。
限購令是藍子措施，包括限購限貸、提高二套房首期首付比例，徵稅、限制外地人購房等等。
盧詠芹表示，按公司過往銷售經驗，香港人買內地物業，約70%是因為投資，30%是自用。她特別看好中山、珠海及惠州的樓價，因為這些地區的生活較接近香港，自用投資皆合適，反而深圳因為定位為科創基地，多吸引一些創業者和專業人士青睞。
